Izmjene u oporezivanju prometa nekretnina u Hrvatskoj

 

Promet nekretnina u RH se od 1.1.2015 oporezuje na dva načina:
- S porezom na promet, koji iznosi 5% od tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku stjecanja (datum sklapanja kupoprodajnog ugovora). Porez na promet plaća stjecatelj nekretnine (kupac). Porez na promet zaračunava na cijeli iznos nekretnine uključujući i zemljište na kojem se nekretnina nalazi.
- S porezom na dodanu vrijednost PDV, a koji iznosi 25% od prodajne cijene. PDV plaća isporučitelj nekretnine (prodavatelj). PDV se zaračunava na cijeli iznos nekretnine uključujući i zemljište na kojem se nekretnina nalazi.

Ključni čimbenici za određivanje načina oporezivanja nekretnina su:
- porezni status osobe – isporučitelja nekretnine; ovisno o tome je li isporučitelj porezni obveznik upisan u registar obveznika poreza na dodanu vrijednost i
- vrsta nekretnine koja je u prometu.



Kada se promet nekretnina oporezuje porezom na promet?
Ukoliko je isporučitelj (prodavatelj) nekretnine osoba koja nije upisana u registar obveznika PDV-a, bez obzira koja je nekretnina u prometu, plaća se porez na promet nekretnina. Tipičan primjer je fizička osoba (nije obrtnik ili poduzetnik) koja prodaje svoju nekretninu drugoj fizičkoj osobi ili poduzetniku.

Kada je isporučitelj (prodavatelj) nekretnine osoba koja JE upisana u registar obveznika PDV-a (poduzetnik), promet nekretninama se oporezuje porezom na promet ako je predmet isporuke:
- zemljište za koje nije izdan izvršni akt o gradnji: građevinska dozvola, lokacijska dozvola, rješenje za građenje
- nekretnina kod koje je od prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma isporuke prošlo više od dvije godine


Kada se promet nekretnina oporezuje PDV-om?
Ukoliko je isporučitelj (prodavatelj) nekretnine osoba koja JE upisana u registar obveznika PDV-a, promet nekretninama se oporezuje PDV-om u slučaju da je predmet isporuke:
- nekretnina (kuća ili stan) prije prvog korištenja ili nastanjenja - novogradnja
- nekretnina kod koje od prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma isporuke prošlo manje od dvije godine
- zemljište za koje je izdan izvršni akt o gradnji: građevinska dozvola, lokacijska dozvola, rješenje za građenje
- nekretnina koja je prošla prvu prodaju, ali je kasnije rekonstruirana i troškovi rekonstrukcije u prethodne dvije godine prije isporuke su veći od 50% prodajne cijene

Zakon o PDV-u dozvoljava primjenu iznimke na način da omogućuje optiranje glede oporezivanja. Optiranje u oporezivanju podrazumijeva da isporučitelj nekretnine koji je upisan u registar obveznika PDV-a pri isporuci nekretnine oslobođene plaćanja PDV-a može optirati za oporezivanje PDV-om pod uvjetom da je stjecatelj nekretnine porezni obveznik koji ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti.